הערכת שווי נכס: כך תעשו זאת נכון

כיצד מעריכים את שווי הנכס? לאילו פרמטרים צריך להתייחס בבדיקה? ומה בכלל עושה שמאי מקרקעין? המדריך שלנו להערכת שווי הנדל"ן יעשה לכם סדר:

אם יש לכם נדל"ן למכירה ואתם שואפים למכור אותו ברווח ולא בהפסד וללא תקופת צינון ארוכה, רצוי מאוד לבצע הערכת שווי לנכס כדי לדעת בדיוק כמה הוא שווה ובכמה כדאי למכור אותו. רוב בעלי הנכסים מעריכים את הבית או הדירה שלהם בצורה מוגזמת ולא תמיד ריאלית. כשמבקשים מחיר גבוה מידי שלא תואם את שווי השוק, את סביבת המגורים או בכלל את תנאי הבית, קונים פוטנציאליים כמעט ולא מגיעים והבית נותר ריק, ללא רווחים כספיים כלל.

כאשר הדירה מוצעת למכירה בערך הנכון והמתאים שלה, הקונים מבינים שהנכס אטרקטיבי, שווה את המחיר וכן שהמוכר הוא אדם רציני ואמין שכדאי לעשות מולו עסקאות. זכרו גם שקונה שיודע שהנכס נמצא בשוק זמן רב מאוד ינצל את זה מולכם במשא ומתן ויגרום לכם לקבל תמורה נמוכה מידי ממה שהיה אפשר להשיג.

ממה מורכבת הערכת שווי נדל"נית?

המטרה שלכם היא לקבל תמונת מצב מקצועית ומדויקת לגבי הנכס שלכם מהמתווך או השמאי מקרקעין (או שניהם) כדי לדעת בדיוק בכמה למכור. הערכת השווי מתבססת על מספר פרמטרים קיימים והשקלול ביניהם. כך לדוגמה, דירת קרקע גדולה ומשופצת עם 3 כיווני אוויר היא פרמטר שמבסס מחיר בעליה, אך אם הנכס ממוקם בשכונה מוכת פריצות או ללא נגישות לתחבורה ציבורית, הערך שלה ירד.

למעשה כל קריטריון משפיע על מחיר הדירה: אופן הבניה וחומרי הבניה, הקומה, המצב הסוציו-אקונומי באזור, מוסדות ציבוריים הנמצאים בסמוך, תשתיות, גודל הדירה והחצר במ"ר, כמות החדרים, חניה, מחסן, מעלית וכו'. בנוסף לפרמטרים אלה, יש להעריך גם את מצבו הנוכחי של הנכס מבחינת תשתיות ומערכות קבע (חדר רחצה, תשתית חשמל, אינסטלציה, קירות וכו') ואת פוטנציאל שדרוג הנדל"ן – כלומר האם קיימות זכויות בניה וניתן להרחיב את הנכס, לבנות בו אמצעים נוספים כמו פרגולה או מרפסת, בריכת שחייה וכל מה שישדרג את הנכס ויגרום לו להיות יותר פוטנציאלי.

בהערכת שווי נדל"נית נהוג להסתכל גם על איך שהדירה מחולקת. אם החלל המרכזי גדול מאוד אבל החדרים קטנים, יש לכך השפעה. אם הדירה בעלת מעט כיווני אוויר, יש לכך השפעה. בנוסף, אם הדירה רשומה בטאבו היא בדרך כלל תעורר יותר קונים פוטנציאליים. לגבי מיקום הנכס, זה מאוד תלוי בקונים. חלק מהקונים יעדיפו קרבה גבוהה למרכז העניינים, לגני שעשועים, בתי ספר או מוסדות ציבוריים וחלק יעדיפו פינה שקטה ונעימה. שימו לב שאם הדירה קרובה מאוד למוסדות ציבוריים מחירה עולה ואם היא נמצאת ליד כביש ראשי וסואן, מחירה יורד.

פנו למומחים מתאימים ומנוסים, שיבצעו בדיקה מקיפה

בדיקת שווי נכסים אצל גורם מקצועי תעזור לכם לקבל מושג לגבי העלות הסופית מבחינת כל היתרונות והליקויים. בדיקה אצל שמאי מקרקעין אורכת בין עשרה ימים לשלושה שבועות. השמאי בודק את הנכס שלכם מול העירייה ומוודא שיש היתרים ולא קיימות חריגות בניה. כמו כן הוא בודק את השרטוטים והתכנון של הדירה, הזכויות הקיימות על הנכס, תוספות בניה ועסקאות נוספות המבוצעות באזור. פעמים רבות השמאי חושף דברים שהמוכרים כלל לא ידעו קודם, כמו למשל שיש חריגת בניה.

שימו לב ששמאי מטעם הבנק בדרך כלל מעריך את הנכס שלכם בשווי הרבה יותר נמוך ממה שהוא באמת, משום שהוא לא מחשב חלק מהפרמטרים בבדיקה שלו. רק מתווך או שמאי מטעמכם יעזור לכם להשיג שקיפות מלאה לגבי המצב הקיים והמחיר ולמכור את הנכס בתמורה מלאה!